Notre expertise
Structurations et dispositifs fiscaux
Réhabiliter et restaurer des immeubles anciens tout en préservant leur caractère historique, avec des cadres juridiques et fiscaux adaptés à chaque projet.
Chez DG Patrimonia, nous réhabilitons et restaurons des immeubles anciens afin de leur redonner vie tout en préservant leur caractère historique.
Nos opérations permettent à nos clients d’investir dans des projets éligibles aux principaux dispositifs fiscaux : Denormandie, Déficit Foncier, LMNP et Malraux.
Nous intervenons exclusivement dans le cadre des structurations adaptées aux spécificités des différents projets, à savoir :
- La VIR (Vente d’Immeuble à Rénover)
- L’ASL (Association Syndicale Libre)
Ceci pour permettre à la fois une gestion globale des immeubles (parties privatives et communes) et sécuriser pleinement les investisseurs.
Cadres d’intervention
- VIR — Vente d’Immeuble à Rénover
- ASL — Association Syndicale Libre
- Dispositifs : Denormandie, Déficit Foncier, LMNP, Malraux
Le Déficit Foncier,
est un dispositif fiscal permettant à un propriétaire de réduire son impôt sur le revenu dans le cadre d’un investissement locatif. Il se produit lorsque le montant des charges liées au bien (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, taxes foncières…) est supérieur aux revenus fonciers perçus au cours de la même année.
La part excédentaire de ces charges, appelée déficit foncier, peut être déduite du revenu imposable global jusqu’à 10 700 € par an. Le déficit foncier non utilisé est reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, offrant une optimisation fiscale durable. L'économie correspondante peut atteindre 62,2% du montant des travaux ainsi déduits et correspond à l'imposition à laquelle auraient été, à défaut, soumis les revenus neutralisés (à savoir jusqu'à 45% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux).
Conditions pour bénéficier du déficit foncier :
- Le bien doit être loué nu, car le déficit foncier s’applique uniquement aux revenus fonciers.
- Le propriétaire doit maintenir la location du bien pendant au moins 3 ans.
- Les travaux éligibles ainsi que leurs modalités de réalisation sont rigoureusement entendus, et il est donc strictement nécessaire qu’ils fassent l’objet d’une validation préalable par un fiscaliste.
Optimisation des revenus fonciers
Le Dispositif Denormandie,
est un avantage fiscal destiné aux investisseurs souhaitant acquérir et rénover un logement ancien dans certaines zones ciblées (cœurs de ville en redynamisation). En échange de cet engagement, le propriétaire s’engage à louer le bien à des locataires respectant des plafonds de loyer et de ressources pour une durée limitée.
La réduction d’impôt est calculée sur le coût total de l’investissement, incluant les frais d’acquisition, et est de :
- 12 % en cas d’engagement de location d’une durée de 6 ans,
- 18 % lorsque l’engagement de location est de 9 ans et ,
- 21 % lorsque l’engagement de location est de 12 ans.
Le dispositif vise à stimuler la rénovation de logements anciens tout en maintenant une offre locative attrayante au sein des centres-villes concernés (les plafonds de ressources étant destinés à réserver cette offre aux locataires disposant de revenus en adéquation).
Conditions pour bénéficier du déficit foncier :
- Le bien doit être loué nu et respecter, pendant toute la durée de l’engagement locatif, les plafonds de loyer et de ressources applicables
- Les travaux éligibles doivent répondre à des critères de performance énergétique stricts, et il est donc nécessaire qu’ils fassent l’objet d’une validation préalable par un fiscaliste.
Rénover au cœur des villes
La Vente d’immeuble à rénover (VIR),
permet à l’investisseur de se porter acquéreur sur plan d’un bien rénové. L’acquéreur bénéficie d’une livraison clé en main dans un cadre contractuel fortement réglementé et sécurisé, mais pouvant être fiscalement privilégié en cas d’application des dispositifs Denormandie et Malraux.
Dans le régime de la VIR, le prix est à dissocier en deux fractions : le prix de l’existant est dû dès la signature de l’acte de vente tandis que celui des travaux n’est payable qu’au fur et à mesure de leur réalisation. Le déblocage progressif des fonds est contrôlé par un tiers (architecte ou maître d’œuvre), garantissant ainsi la bonne exécution des travaux et la livraison conforme du bien.
Cadre sécurisé et phasé
L’Association Syndicale Libre (ASL),
est une structure juridique permettant de gérer collectivement des immeubles dans le cadre de leur réhabilitations. Elle assure une coordination optimale des travaux et des parties prenantes, tout en facilitant la mise en conformité des projets avec les réglementations fiscales et urbaines.
Les règlements interviennent progressivement, au fur et à mesure de l’avancement des travaux, sur attestation d’un tiers (architecte ou maître d’œuvre). Cette organisation permet de sécuriser l’investissement, d’assurer un suivi rigoureux des travaux et de garantir la conformité juridique et fiscale des projets pour les investisseurs.
Gouvernance et conformité